Gent.mo Avvocato,

sono proprietario di un immobile concesso in locazione per l’esercizio di un’attività commerciale. Nel caso in cui il conduttore decida di cedere il contratto è tenuto ad acquisire il previo consenso del locatore? Di quali eventuali strumenti di tutela può disporre il locatore?

Egregio Signore,

la disciplina generale in materia di cessione di contratti, anche di locazione, considera il consenso del locatore quale elemento essenziale per la cessione del contratto (artt. 1406 e 1594 cod.civ.).

La norma, infatti, dispone che “ciascuna parte può sostituire a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto, purché l’altra parte vi consenta”.

Tuttavia per la cessione di un contratto di locazione di un immobile adibito all’esercizio dell’impresa vige una disciplina speciale secondo cui è facoltà del conduttore cedere a terzi il contratto di locazione – avente ad oggetto immobili adibiti all’esercizio di attività commerciali, artigiane o industriali-  anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda (art. 5 della legge n. 19 del 1963 e art. 36 della legge n. 392 del 1978). In tal caso il terzo a cui viene ceduto il contratto – il cessionario-  subentra nei diritti e negli obblighi del cedente, sicché quest’ultimo risulta del tutto estraneo al rapporto locatizio che viene ad instaurarsi direttamente tra cessionario e locatore.

Il contratto di cessione d’azienda (e di locazione) deve perfezionarsi prima dell’immissione del cessionario nella detenzione dell’immobile locato, sia perché diversamente la detenzione da parte di quest’ultimo sarebbe inizialmente sine titulo, sia perché la comunicazione della cessione al locatore deve avvenire prima del perfezionamento del contratto, in modo da consentirgli di manifestare la sua opposizione.

Per quanto concerne gli strumenti posti a tutela del locatore, la norma prevede che il conduttore comunichi al locatore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, la cessione del contratto. In tal caso, il locatore ha diritto di opporsi, solo se sussistono gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Detta opposizione determina l’immediata sospensione dell’efficacia della cessione nei confronti dello stesso locatore fino a quando non venga definita, eventualmente in sede giudiziale, l’assenza dei gravi motivi sollevati. Sono "gravi" i motivi relativi alla persona del nuovo conduttore, alla sua affidabilità e posizione economica, ovvero al complesso dell’operazione progettata e, in generale, all’interesse del locatore al corretto svolgimento del rapporto contrattuale e all’adempimento delle obbligazioni del contratto.

è inoltre previsto a favore del locatore la garanzia legale della responsabilità del cedente e  del cessionario, che opera quando quest’ultimo non adempie alle obbligazioni assunte. In tal caso il locatore può agire in giudizio direttamente contro il cedente, (art. 36, comma 1, legge n. 392/1978). 

*L’avvocato Roberto Pietro Sidoti si mette a disposizione per rispondere alle domande inoltrate a: info@studiosap.com