Gent.mo Avvocato,
sono in procinto di intraprendere l’esercizio di un’attività commerciale di ristorazione che verrà esercitata stagionalmente, nei mesi di giugno, luglio e agosto. A tal fine dovrei stipulare a breve un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile (si tratta di un piccolo bar) ubicato sulla spiaggia di Castellamare del Golfo (TP). Sono a conoscenza del fatto che un contratto di locazione ad uso commerciale ha, per legge, una durata minima di sei anni ma, nel mio caso, mi domando se la durata sia sempre la medesima oppure no. Sono, inoltre, a chiederLe come devo comportarmi qualora volessi recedere prima della scadenza del contratto.
Egregio Signore,
come Lei già ben sa, la durata normale di un contratto di locazione di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali è di sei anni. Per le attività alberghiere, invece, la durata normale del contratto di locazione è di nove anni (art. 27 L.392/78).
Se la parti non hanno provveduto, al momento della stipulazione del contratto, a pattuire alcuna durata oppure hanno concordato una durata inferiore ai termini di cui supra, la locazione si intende stipulata per la durata di sei anni oppure di nove anni rispettivamente.
Quando la locazione, come nel Suo caso, ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto (art. 27, comma 6, L.392/78). In altre parole, il locatore è tenuto a locarLe lo stesso immobile anche per la stagione successiva a quella in cui si stipula il contratto, purché Lei, in qualità di conduttore, lo richieda espressamente mediante una lettera raccomandata che dovrà inviare al locatore prima della scadenza del contratto.
In ogni caso, tale obbligo grava sul locatore per non più di sei anni consecutivi, qualora si tratti di una locazione di immobili destinati all’esercizio di attività industriali, commerciali e artigianali, per non più di nove anni, invece, nel caso di locazione avente ad oggetto attività alberghiere.
La legge prevede, inoltre, la possibilità di stipulare un contratto di locazione per un periodo più breve qualora, però, l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio: si pensi, a titolo di esempio, ad un’attività esercitata saltuariamente o occasionalmente, in cui manchi la continuità.
In risposta alla Sua seconda domanda, sono a precisarLe che è facoltà delle parti consentire contrattualmente al conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto purché il locatore venga avvisato, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
A prescindere dalle previsioni contrattuali, il conduttore può sempre recedere dal contratto, per gravi motivi, con preavviso di sei mesi, da comunicarsi al locatore mediante raccomandata; si può, inoltre, pattuire contrattualmente che il conduttore possa recedere con preavviso di sei mesi anche in difetto di gravi motivi.
*L’avvocato Roberto Pietro Sidoti si mette a disposizione per rispondere alle domande inoltrate a: info@studiosap.com
