L’Avvocato. Le disposizioni millesimali

Il caso
Alcuni condomini di un edificio citano in giudizio il proprio condominio chiedendo che venga annullata la delibera dell’assemblea condominiale con la quale viene approvata, a maggioranza e non all’unanimità, la nuova tabella sulle spese di gestione del riscaldamento.

Le tabelle millesimali sono strumenti che consentono di ripartire le spese condominiali. Si distingue tra millesimi condominiali di proprietà e di gestione.
I primi sono proporzionali al valore di ogni immobile e determinano i diritti e doveri spettanti a ciascun condomino. è chiaro che maggiore è il valore di un appartamento, maggiore sarà l’ammontare delle spese che dovrà sostenere il suo proprietario.  Contrariamente, i millesimi di gestione consentono la ripartizione delle spese condominiali non connesse al valore dell’appartamento posseduto.  L’orientamento finora prevalente ha ritenuto che le tabelle millesimali possano essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i condomini. Ove tale consenso manchi –  ed è frequente che non si riesca a raggiungere l’unanimità per la revisione delle tabelle millesimali – alla formazione delle tabelle provvede il Giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti condomini, con un inevitabile allungamento dei tempi. La sentenza della Sezioni Unite della Cassazione 9 agosto 2010, n. 18477 rappresenta una profonda svolta, in quanto stabilisce che la modifica delle tabelle millesimali condominiali non richiede l’unanimità di tutti i condomini, essendo invece sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea condominiale e almeno la metà del valore dell’edificio (di cui all’art. 1136 c.c., comma 2). è doveroso comunque precisare che non tutte le tabelle millesimali possono essere modificate a maggioranza: per quelle aventi natura contrattuale continua ad essere prevista l’unanimità. Va inoltre chiarito che le tabelle non possono definirsi contrattuali per il solo fatto di essere allegate ad un regolamento condominiale di natura contrattuale e che le stesse hanno natura contrattuale solo se incidono sui diritti dei singoli condomini, limitandoli per alcuni o ampliandoli per altri.
Alla luce di quanto sopra esposto, deve, quindi, affermarsi che la ripartizione millesimale, relativa al valore dell’unità immobiliare o alla spartizione di determinate spese (acqua, riscaldamento, portineria, ecc..) è determinabile a maggioranza dei voti espressi nell’assemblea condominiale e, conseguentemente, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale – di natura non contrattuale – adottata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 2. Le disposizioni millesimali aventi natura contrattuale continueranno invece ad essere modificate secondo il principio dell’unanimità, dal che deriva la nullità della delibera assembleare, modificatrice delle tabelle millesimali, adottata senza il consenso unanime dei condomini o senza la previa convocazione di tutti i condomini.

 

*L’avvocato Roberto Pietro Sidoti si mette a disposizione per rispondere alle domande inoltrate a: info@studiosap.com